✔ 부동산 경기와 금리에 민감..7.28%대 높은 배당수익률
✔ 금리하락 본격화와 맞물려 리츠의 배당여력 회복 전망
✔ 신탁사는 주택 공급 증가나 재건축 등의 정비사업 증가 시 수익에 긍정적 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자/운용하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 투자회사. 대표적인 부동산 간접투자방식. 리츠 펀드 수익률은 부동산 경기에 민감. 리츠의 기초자산이 되는 한국상업용 부동산 시장이 견조할 경우 안정적인 현금흐름을 바탕으로 평균 8%대 시가배당률을 기대할 수 있음. 상장리츠는 저금리 시대엔 금융상품으로서 투자매력 부각. 리츠는 금리인하 수혜주로 부각. 리츠는 회사채 발행 등을 통해 자금을 조달하는데, 금리가 내려가면 조달비용이 줄어 이익이 늘어나게 됨. 그 결과 투자자에게 지급하는 배당도 증가. 경기가 좋은 시기의 금리 상승은 리츠의 수익률 상승으로 이어질 가능성이 높다는 분석도 있음. 삼성증권은 금리 인상기에 이자비용을 임대료에 전가할 수 있는 환경이며, 미국 리츠의 금리 인상기 성과를 살펴보면 금리와 리츠의 상승은 높은 상관관계가 아니라고 분석. 비핵심 자산을 매각하거나 신규자산을 편입하는 포트폴리오 조정 시에도 주목을 받음. 추가자산 편입은 리츠의 경쟁력을 강화. 비핵심 자산을 매각할 경우 매각차익은 특별 배당으로 분배해 펀더멘털 개선과 배당확대로 이어질 수 있음. 2025년 3월 기준 상장리츠는 총 24개사. 영업중인 전체 상장리츠의 총 자산은 17.7조원이며, 평균 7.28%의 배당수익률을 기록.(출처: 리츠정보시스템). 기존 주택과 오피스 빌딩에 치우치던 기초자산은 글로벌부동산, 리테일, 물류, 임대주택, 주유소 등으로 다양화되는 추세. 2025년 금리는 속도의 차이는 있으나 인하 사이클이 시작됐으며, 지속될 것으로 전망. 국내 리츠는 점진적 금리 인하로 조달 비용이 하락하면서 배당가능여력이 확대돼, 유의미한 배당 상승이 가능할 것으로 예상(출처: 신영증권).
또한 작년 6월 발표된 정부 리츠 활성화 방안의 후속 조치가 실행될 예정. 주요 개정 사안으로는 프로젝트 리츠 도입, 헬스케어 등 투자대상 확대, 투자여력 확충을 위한 자산재평가 활성화, 공모리츠와 공모예외 리츠간 합병 허용 등. 특히 프로젝트 리츠는 기존 '프로젝트금융투자회사(PFV) 개발한 뒤 리츠가 인수하는 방식으로 운영됐지만, 리츠가 부동산을 직접 개발한 뒤 임대·운영할 수 있게 되는 셈. 개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 인가제에서 등록제로 전환하고, 개발 전략 비밀 보장을 위해 공시·보고 의무를 최소화. 재무현황 등이 기재되는 투자보고서만 보고하도록 완화. 투자 대상도 기존에 주택·오피스에서 헬스케어, 테크 자산 등으로 확대 가능. 2025년에도 신규 리츠 상장이 예정. 대신증권이 서울 명동 사옥 '대신343'을 기초자산으로 한 리츠가 2025년 상반기 Pre IPO를 준비하고 있으며, 비상장 공모리츠인 '대신재팬레지던스리츠제1호'도 상장을 준비 중. 태광그룹도 흥국리츠운용 리츠AMC설립을 위한 인가 확인 신청을 접수. 한편, 부동산신탁사는 부동산 자산을 수탁받아 이에 관해 관리ㆍ처분ㆍ개발하는 것을 주 업무로 하는 금융회사. 신탁사들의 핵심 수익 사업은 차입형 토지신탁. 토지소유자가 토지를 신탁사에 위탁하면 신탁사가 개발에 필요한 자금, 공사발주, 관리와 운영 등을 맡은 뒤 발생한 수익을 나누는 사업 구조. 다수의 사업장이 수도권 이외에 있어 부동산 신탁사들은 부동산 경기 변동에 더욱 큰 영향을 받음. 특히 차입형 토지신탁 사업의 경우 부동산 경기 악화로 사업장에서 미분양 손실이 날 경우 리스크가 큰 편. 반면 주택 공급 증가나 재건축의 정비사업 증가는 신탁사에게 수혜.
최근 3개년 동안 코람코전문투자형사모부동산투자신탁 제46호 지분투자사업, 남양주시 지금동 528-6 토지 임대운영 및 매각, 영등포구 문래동6가 공동주택 신축 및 준공공임대주택 임대운영사업, 대구광역시 중구 동인동2가 12번지 일원 주상복합신축사업을 진행. (2020.12.31 기준, 출처: 사업보고서)
