[강세 토픽] 부동산 - 개발·신탁·리츠 테마, SK디앤디 +8.68%, 모나용평 +4.66%

[뉴스봇 기자] 부동산 - 개발·신탁·리츠 테마가 강세다. 전일 대비 2.23% 상승세이다. SK디앤디 +8.68%, 모나용평 +4.66%, 리파인 +4.62% 등이 테마 상승을 이끌고 있다.

✔ 부동산 경기와 금리에 민감..8.7%대 높은 배당수익률 ✔ 리츠 업황 바닥 통과..2월 리츠 배당 확대법 본회의 통과 배당 매력도↑ ✔ 신탁사는 주택 공급 증가나 재건축 등의 정비사업 증가 시 수익에 긍정적
리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자/운용하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 투자회사. 대표적인 부동산 간접투자방식.
리츠 펀드 수익률은 부동산 경기에 민감. 리츠의 기초자산이 되는 한국상업용 부동산 시장이 견조할 경우 안정적인 현금흐름을 바탕으로 평균 8%대 시가배당률을 기대할 수 있음. 상장리츠는 저금리 시대엔 금융상품으로서 투자매력 부각.
경기가 좋은 시기의 금리 상승은 리츠의 수익률 상승으로 이어질 가능성이 높다는 분석도 있음. 삼성증권은 금리 인상기에 이자비용을 임대료에 전가할 수 있는 환경이며, 미국 리츠의 금리 인상기 성과를 살펴보면 금리와 리츠의 상승은 높은 상관관계가 아니라고 분석.
비핵심 자산을 매각하거나 신규자산을 편입하는 포트폴리오 조정 시에도 주목을 받음. 추가자산 편입은 리츠의 경쟁력을 강화. 비핵심 자산을 매각할 경우 매각차익은 특별 배당으로 분배해 펀더멘털 개선과 배당확대로 이어질 수 있음.
2024년 5월 말 기준 상장리츠는 총 23개사. 영업중인 전체 상장리츠의 총 자산은 22.3조원이며, 평균 8.7%의 배당수익률을 기록.(출처: 리츠정보시스템). 기존 주택과 오피스 빌딩에 치우치던 기초자산은 글로벌부동산, 리테일, 물류, 임대주택, 주유소 등으로 다양화되는 추세.
2022년과 2023년은 고금리와 대내외적인 시장의 불확실성에 부동산 시장이 침체기를 맞으며 리츠 시장도 어려운 시기를 겪었음. 지난해 리츠 업황은 바닥을 통과해 올해 확장의 기회를 맞을 것으로 전망.
여전히 금리 인하 시점에 대한 논의가 이어지고 있기는 하나 전반적으로 금리 정점 인식이 강화되고 있고, 역사적으로 리츠는 금리 변곡점에 주식이나 실물시장 대비 가장 먼저 그리고 최대의 가격 상승 폭을 보여왔기 때문에 성장 잠재력이 풍부. 특히 긴축 시기에 부동산 매입주체로 상장한 리츠는 올해 할인된 가격에 우량 자산을 매입할 수 있는 기회를 누릴 수 있을 것으로 전망(출처: 삼성증권).
또한 올해 2월 2일 리츠 배당 확대법이 국회 본회의를 통과. 이번 법안 통과로 기존 부동산 자산의 가치평가 손실을 배당 한도 계산에서 제외하면서 리츠 투자자의 이익배당 한도가 이전보다 확대될 전망. 개정안은 오는 3분기 중 시행될 예정. 이로인해 국내 리츠의 배당 매력도가 더욱 높아질 전망.
이밖에도 정부는 국내 리츠의 성장을 가로막는 이유가 과도한 규제 때문이라고 보고, 규제를 완화하기로 결정(2024.06.17). 개발사업 특성을 고려해 단계적으로 규제를 합리화한 '프로젝트 리츠'가 도입. 기존에는 '프로젝트금융투자회사(PFV) 개발한 뒤 리츠가 인수하는 방식으로 운영됐지만, 리츠가 부동산을 직접 개발한 뒤 임대·운영할 수 있게 되는 셈. 개발 단계에서 사업 지연 방지를 위해 인가제에서 등록제로 전환하고, 개발 전략 비밀 보장을 위해 공시·보고 의무를 최소화. 재무현황 등이 기재되는 투자보고서만 보고하도록 완화. 투자 대상도 기존에 주택·오피스에서 헬스케어, 테크 자산 등으로 확대 가능.
한편, 부동산신탁사는 부동산 자산을 수탁받아 이에 관해 관리ㆍ처분ㆍ개발하는 것을 주 업무로 하는 금융회사. 신탁사들의 핵심 수익 사업은 차입형 토지신탁. 토지소유자가 토지를 신탁사에 위탁하면 신탁사가 개발에 필요한 자금, 공사발주, 관리와 운영 등을 맡은 뒤 발생한 수익을 나누는 사업 구조.
다수의 사업장이 수도권 이외에 있어 부동산 신탁사들은 부동산 경기 변동에 더욱 큰 영향을 받음. 특히 차입형 토지신탁 사업의 경우 부동산 경기 악화로 사업장에서 미분양 손실이 날 경우 리스크가 큰 편. 반면 주택 공급 증가나 재건축의 정비사업 증가는 신탁사에게 수혜.